Immobilier : qu’est-ce qu’une stratégie d’investissement “Smart Caps” ?

Zoom sur la stratégie immobilière “Smart Caps” adoptée par la SCPI Wemo One. 

Sur quoi repose la stratégie d’investissement “Smart Caps” ?

Investir dans l’immobilier, oui… Mais comment ? D’une SCPI à une autre, chacune adopte une stratégie propre. Spécialisation dans un secteur ou un pays, diversification dans toutes sortes d’actifs, les possibilités sont nombreuses.

À son lancement en 2024, Wemo One s’est distinguée en choisissant une stratégie “Smart Caps”. Celle-ci s’appuie sur quatre piliers principaux, à savoir :

• Le ciblage d’actifs immobiliers d’une valeur de 5 millions d’euros ou moins. Cela contribue à développer la diversification du parc immobilier, avec une multitude d’actifs de petite taille, plutôt qu’une poignée de gros investissements. En outre, il s’agit d’un marché plus profond, bénéficiant d’une meilleure liquidité à la revente.
• Le choix d’actifs stratégiques pour le locataire, présentant un rapport de force favorable au bailleur (la SCPI).
• La préférence pour des immeubles à forte valeur d’usage, de façon à limiter les risques de relocation tardive en cas de départ des occupants.
• La sélection de locataires déjà en place, avec un profil de solvabilité rassurant. Typiquement, il va s’agir de grandes entreprises avec des finances saines ou de plus petites entreprises bénéficiant d’une croissance dynamique.

La stratégie “Smart Caps” poursuivie par Wemo One vise à construire un portefeuille immobilier composé d’actifs avec un couple rendement/risque attractif. Le tout avec un fort degré de diversification, tant en nombre d’immeubles que de nombre de locataires.

Pour rappel, l’objectif de taux de rendement interne (TRI) de la SCPI est fixé à 7,5 % sur une période de 8 ans. Comme toute performance future, celle-ci n’est pas garantie.

La stratégie “Smart Caps” illustrée par les investissements de Wemo One

Pour illustrer la stratégie immobilière de la SCPI Wemo One, voici quelques éléments clés concernant son patrimoine à la date du 31 mars 2025 :

• 8 immeubles acquis ;
• Prix moyen par actif de 1,4 million d’euros ;
• 14 locataires sous contrat et 257 000 € de revenus locatifs sur le premier trimestre 2025 ;
• Une moyenne de 3,4 années d’engagement minimum des locataires (WALB).

En complément, le parc immobilier de Wemo One se partage, au 31 mars 2025, entre la France (45 %) et l’Europe, avec 55 % d’investissements localisés en Espagne. Pour aller plus loin, la société de gestion Wemo Reim a annoncé l’acquisition d’un restaurant McDonald’s à Rome au deuxième trimestre 2025, développant ainsi sa diversification européenne. À terme, la répartition géographique visée par les gérants devra comporter 75 % d’actifs européens et 25 % d’investissements en France.

Enfin, le portefeuille immobilier de la SCPI penche pour le moment du côté de l’immobilier commercial (75 %), le reste étant investi dans des immeubles de bureaux (25 %). À plus long terme, des actifs logistique et d’immobilier de santé pourraient également intégrer le patrimoine de Wemo One.

Le rôle de la stratégie d’investissement dans le fonctionnement d’une SCPI

Pour choisir une société civile de placement immobilier dans laquelle investir, les indicateurs de performance (taux de distribution, TRI) sont bien sûr à étudier de près. Mais pas seulement ! La stratégie d’investissement de la SCPI est tout aussi importante, si ce n’est plus, puisqu’elle permet de comprendre dans quoi on investit au-delà de “l’immobilier”.

Une stratégie immobilière solide constitue en effet la première pierre d’un bon investissement en SCPI pour les particuliers. En axant sa stratégie sur l’immobilier “Smart Caps”, avec un large nombre de petits actifs plus liquides et l’accent mis sur la qualité des locataires, Wemo One vise à mettre en œuvre une telle approche, afin de délivrer un niveau de rendement supérieur à la moyenne du marché dans les années à venir.

Autre point important sur lequel la stratégie immobilière d’une SCPI va jouer : la fiscalité. Si les loyers provenant de France sont taxés comme des revenus fonciers, il n’en va pas de même pour les loyers étrangers, qui bénéficient d’une fiscalité adoucie. Ainsi, un positionnement européen peut contribuer à une meilleure rentabilité nette fiscale, à rendement comparable. L’enjeu de l’investissement en dehors des frontières françaises dépasse donc le cadre de la diversification et de la profondeur de marché. Pour un potentiel investisseur déjà fortement imposé, la différence peut être sensible en faveur des SCPI européennes.