Certaines SCPI, dont Wemo One, affichent un prix de part décoté, ce qui s’avère avantageux pour les investisseurs. Les explications dans cet article. 

Qu’est-ce qu’un prix de part décoté en SCPI ?

Chaque société civile de placement immobilier (SCPI) affiche un prix de part. Cette valeur de souscription permet de connaître le prix à payer pour investir dans une SCPI donnée, en sachant qu’il peut exister un minimum requis pour une première souscription. Par exemple, Wemo One fixe un minimum d’acquisition de 5 parts pour ses nouveaux associés, soit un investissement de 1 000 €.

Le prix de part d’une SCPI est fixé librement par ses gestionnaires, sous réserve d’être cohérent avec la valeur du patrimoine immobilier détenu. Celle-ci est retranscrite, dans l’exercice qui nous intéresse ici, par la valeur de reconstitution. La règle est la suivante : le prix de part ne doit pas s’éloigner de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution.

Lorsque le prix de part est supérieur à la valeur de reconstitution, on dit qu’il est surcoté. En cas d’excès au-delà du seuil de 10 %, le prix de part doit être dévalorisé. À l’inverse, un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution est considéré comme décoté. Si cette décote dépasse 10 %, le prix de part doit être revalorisé. Du point de vue de l’investisseur, il est donc plus intéressant d’investir dans une SCPI avec un prix de part décoté, puisqu’elle présente un meilleur potentiel de revalorisation.

Quelle décote pour le prix de part de la SCPI Wemo One ?

Wemo One permet d’illustrer facilement le cas d’une SCPI au prix de part décoté. Depuis son lancement, la jeune SCPI affiche un prix de part de 200 €. Et comme établi dans le bulletin trimestriel d’information pour le premier trimestre 2025, la valeur de reconstitution par part se situe à 215,84 €.

Ainsi, la valeur de reconstitution est supérieure de 7,92 % au prix de part. Cela signifie qu’à date, le prix d’une part de la SCPI Wemo One est fortement décoté.

Il s’agit d’un point d’autant plus intéressant que la SCPI poursuit le développement de son patrimoine, en particulier à l’échelle européenne. Elle a récemment signé des acquisitions en Italie (Rome) et en Espagne (près de Barcelone). À terme, elle vise un patrimoine réparti à 75 % en Europe, le reste étant localisé en France. Le tout en poursuivant une politique d’investissement centrée sur la diversification et les actifs d’une valeur inférieure à 5 millions d’euros à l’achat.

Avec cette stratégie immobilière, couplée à une attention portée à la valeur d’usage des actifs (localisation, taille), pour limiter l’impact des départs de locataires et permettre une remise en location rapide, les gérants de Wemo One favorisent la construction d’un patrimoine immobilier porteur de valorisation à long terme. De bon augure, donc, pour les associés de la SCPI.

Pourquoi investir dans une SCPI avec un prix de part décoté ?

La décote ou la surcote, d’un prix de part de SCPI représente un critère à étudier au moment de choisir dans quel véhicule investir. S’il ne s’agit pas du seul critère à retenir, il faut tout de même y prêter attention.

Une SCPI avec un prix de part fortement décoté risque en effet une dévalorisation, qui impactera négativement l’investisseur. Ces véhicules sont donc plutôt à éviter, au moins dans l’immédiat. À l’inverse, une SCPI affichant une forte décote présente un potentiel de revalorisation attractif pour les nouveaux investisseurs. Concrètement, ils achètent un placement immobilier qui vaudra potentiellement plus cher demain.

Notons cependant que la revalorisation du prix de part d’une SCPI décotée n’est jamais garantie. Il faut également faire attention à l’historique de la SCPI en question. Certaines SCPI en situation de décote peuvent avoir baissé leur prix de part récemment et choisi de se mettre en décote volontairement.

Enfin, plus largement, choisir une SCPI dans laquelle investir doit se faire en prenant en compte d’autres critères que le seul prix de part : historique de gestion, stratégie d’investissement, objectifs de rendement (non garantis), etc.

Il existe trois grandes familles de sociétés civiles de placement immobilier : les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales. Analyse de ces trois variantes et des points essentiels à retenir. 

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

La SCPI de rendement est le modèle le plus connu des épargnants français.

Points principaux à connaître

Une SCPI de rendement se présente comme un véhicule d’investissement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, etc.). En résumé, les épargnants particuliers investissent dans des parts de la société. Ce faisant, ils deviennent porteurs de parts de la SCPI, ce qui leur donne droit au versement de dividendes.

La SCPI de rendement se distingue en effet par son objectif de distribution de revenus locatifs. La société détient les immeubles acquis avec l’épargne des porteurs de parts et ces actifs sont loués à des entreprises, le plus souvent. Ils génèrent donc des loyers, qui sont reversés aux porteurs de parts en contrepartie de leur investissement.

Ces revenus locatifs constituent la grande majorité des dividendes versés tous les mois ou tous les trimestres. Le cas échéant, les dividendes peuvent comprendre une partie de revenus financiers ou de plus-values enregistrées à la revente d’un actif.

La distribution de dividendes est la clé de voûte de l’investissement en SCPI de rendement. Elle est restituée sous la forme du taux de distribution, qui compare le montant du dividende annuel brut avec le prix de part de la SCPI au 1er janvier de la même année. Cet indicateur permet de mesurer le rendement d’une SCPI et de les comparer entre elles.

En moyenne, le taux de distribution des SCPI s’établit autour de 4 à 5 %. À titre de comparaison, la SCPI Wemo One vise un objectif de 7,5 % par an sur le long terme. Cet objectif n’est pas garanti et la distribution de dividendes peut varier positivement ou négativement d’une année sur l’autre.

Les avantages des SCPI de rendement

En tant que placement immobilier, la SCPI de rendement bénéficie de multiples avantages :

• Accessibilité dès quelques centaines d’euros : par exemple, il suffit de placer 1 000 € pour une première souscription de parts de la SCPI Wemo One.
• Investissement immobilier sans gestion : toute la gestion immobilière (acquisition des immeubles, rapports locatifs, travaux, etc.) est prise en charge par les gérants de la SCPI.
• Diversification : au lieu d’investir dans un seul investissement locatif, vous placez votre épargne dans un patrimoine de plusieurs immeubles localisés en France et/ou en Europe.
• Revenus complémentaires : votre placement vous rapporte des dividendes, versés tous les trimestres la plupart du temps, de façon à compléter vos revenus, notamment durant la retraite.

En face de ces avantages, il faut rappeler que les SCPI de rendement présentent un risque de perte en capital. Les rendements ne sont pas garantis et peuvent évoluer en fonction de la qualité de la gestion de la SCPI et les marchés immobiliers.

Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?

Plus rares sur le marché de la pierre papier, les SCPI de plus-value poursuivent une philosophie d’investissement différente. Elles ne cherchent pas à générer des revenus locatifs pour les investisseurs. Elles se focalisent plutôt sur l’acquisition d’un patrimoine immobilier appelé à se valoriser avec le temps. De cette manière, la valeur du prix de part peut augmenter et l’investisseur pourra potentiellement encaisser une plus-value à la revente des parts.

Autre différence fondamentale avec les SCPI de rendement : les SCPI de plus-value, ou SCPI de capitalisation, investissent dans l’immobilier résidentiel. Plus spécifiquement, elles ciblent des immeubles de logement et des biens affichant une décote de prix. Il peut s’agir par exemple de biens en nue-propriété ou de logements en viager. À terme, ces investissements doivent prendre de la valeur, ce qui contribuera à l’augmentation du prix de part.

Avec de telles caractéristiques, les SCPI de plus-value ne répondent pas aux mêmes objectifs que les SCPI de rendement. Elles ne sont pas adaptées à l’investisseur qui cherche à encaisser un retour sur investissement régulier sous forme de dividendes. Elles se prêtent davantage à un placement à long terme, avec la perspective de réaliser une plus-value potentiellement conséquente à la sortie. Pour autant, ce gain potentiel n’est pas garanti et ces SCPI de plus-value présentent un risque de perte en capital.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Pour finir ce tour d’horizon des trois types de SCPI, il faut se pencher sur le cas des SCPI fiscales. Cette variante se distingue significativement des SCPI de rendement et des SCPI de plus-value.

En effet, un atout majeur des SCPI fiscales réside sur l’avantage fiscal qu’elles procurent. Elles bénéficient d’un mécanisme de défiscalisation immobilière, comme le déficit foncier, les lois Denormandie ou Malraux ou, jusqu’à sa disparition, le dispositif Pinel. En achetant des parts de la SCPI, vous pouvez profiter du mécanisme de défiscalisation, votre avantage fiscal étant calculé en fonction de votre investissement dans la société civile de placement immobilier.

Comme pour les autres SCPI, vous profitez de l’absence de gestion de votre investissement immobilier, celle-ci étant déléguée à la société de gestion qui pilote la SCPI fiscale. Cela inclut, dans ce cas, le respect des conditions requises pour bénéficier du dispositif de défiscalisation.

Zoom sur la stratégie immobilière “Smart Caps” adoptée par la SCPI Wemo One. 

Sur quoi repose la stratégie d’investissement “Smart Caps” ?

Investir dans l’immobilier, oui… Mais comment ? D’une SCPI à une autre, chacune adopte une stratégie propre. Spécialisation dans un secteur ou un pays, diversification dans toutes sortes d’actifs, les possibilités sont nombreuses.

À son lancement en 2024, Wemo One s’est distinguée en choisissant une stratégie “Smart Caps”. Celle-ci s’appuie sur quatre piliers principaux, à savoir :

• Le ciblage d’actifs immobiliers d’une valeur de 5 millions d’euros ou moins. Cela contribue à développer la diversification du parc immobilier, avec une multitude d’actifs de petite taille, plutôt qu’une poignée de gros investissements. En outre, il s’agit d’un marché plus profond, bénéficiant d’une meilleure liquidité à la revente.
• Le choix d’actifs stratégiques pour le locataire, présentant un rapport de force favorable au bailleur (la SCPI).
• La préférence pour des immeubles à forte valeur d’usage, de façon à limiter les risques de relocation tardive en cas de départ des occupants.
• La sélection de locataires déjà en place, avec un profil de solvabilité rassurant. Typiquement, il va s’agir de grandes entreprises avec des finances saines ou de plus petites entreprises bénéficiant d’une croissance dynamique.

La stratégie “Smart Caps” poursuivie par Wemo One vise à construire un portefeuille immobilier composé d’actifs avec un couple rendement/risque attractif. Le tout avec un fort degré de diversification, tant en nombre d’immeubles que de nombre de locataires.

Pour rappel, l’objectif de taux de rendement interne (TRI) de la SCPI est fixé à 7,5 % sur une période de 8 ans. Comme toute performance future, celle-ci n’est pas garantie.

La stratégie “Smart Caps” illustrée par les investissements de Wemo One

Pour illustrer la stratégie immobilière de la SCPI Wemo One, voici quelques éléments clés concernant son patrimoine à la date du 31 mars 2025 :

• 8 immeubles acquis ;
• Prix moyen par actif de 1,4 million d’euros ;
• 14 locataires sous contrat et 257 000 € de revenus locatifs sur le premier trimestre 2025 ;
• Une moyenne de 3,4 années d’engagement minimum des locataires (WALB).

En complément, le parc immobilier de Wemo One se partage, au 31 mars 2025, entre la France (45 %) et l’Europe, avec 55 % d’investissements localisés en Espagne. Pour aller plus loin, la société de gestion Wemo Reim a annoncé l’acquisition d’un restaurant McDonald’s à Rome au deuxième trimestre 2025, développant ainsi sa diversification européenne. À terme, la répartition géographique visée par les gérants devra comporter 75 % d’actifs européens et 25 % d’investissements en France.

Enfin, le portefeuille immobilier de la SCPI penche pour le moment du côté de l’immobilier commercial (75 %), le reste étant investi dans des immeubles de bureaux (25 %). À plus long terme, des actifs logistique et d’immobilier de santé pourraient également intégrer le patrimoine de Wemo One.

Le rôle de la stratégie d’investissement dans le fonctionnement d’une SCPI

Pour choisir une société civile de placement immobilier dans laquelle investir, les indicateurs de performance (taux de distribution, TRI) sont bien sûr à étudier de près. Mais pas seulement ! La stratégie d’investissement de la SCPI est tout aussi importante, si ce n’est plus, puisqu’elle permet de comprendre dans quoi on investit au-delà de “l’immobilier”.

Une stratégie immobilière solide constitue en effet la première pierre d’un bon investissement en SCPI pour les particuliers. En axant sa stratégie sur l’immobilier “Smart Caps”, avec un large nombre de petits actifs plus liquides et l’accent mis sur la qualité des locataires, Wemo One vise à mettre en œuvre une telle approche, afin de délivrer un niveau de rendement supérieur à la moyenne du marché dans les années à venir.

Autre point important sur lequel la stratégie immobilière d’une SCPI va jouer : la fiscalité. Si les loyers provenant de France sont taxés comme des revenus fonciers, il n’en va pas de même pour les loyers étrangers, qui bénéficient d’une fiscalité adoucie. Ainsi, un positionnement européen peut contribuer à une meilleure rentabilité nette fiscale, à rendement comparable. L’enjeu de l’investissement en dehors des frontières françaises dépasse donc le cadre de la diversification et de la profondeur de marché. Pour un potentiel investisseur déjà fortement imposé, la différence peut être sensible en faveur des SCPI européennes.

Vous n’avez pas besoin d’un gros budget pour investir dans l’immobilier. Avec les SCPI, vous pouvez facilement placer votre épargne dans la pierre. Et ce, dès 1 000 € avec Wemo One. 

Les SCPI rendent l’investissement immobilier accessible au plus grand nombre

Quand on parle investissement immobilier, on pense souvent à l’achat d’un bien. Or, qui dit achat d’un appartement ou d’une maison, dit gros budget et financement à crédit. Il faut donc disposer d’un apport personnel solide et bénéficier d’une bonne capacité d’emprunt pour investir dans l’immobilier… en direct.

Heureusement, il existe d’autres manières d’investir dans l’immobilier, avec les SCPI notamment. En quelques mots, les sociétés civiles de placement immobilier acquièrent un patrimoine composé de plusieurs immeubles loués par des entreprises et professionnels (bureaux, commerces, logistique, éducation, santé, etc.). Ces acquisitions sont financées en grande partie (hors levier de l’endettement) grâce à l’épargne collectée auprès d’investisseurs particuliers. En contrepartie, ces derniers perçoivent la quote-part des loyers qui leur revient, selon le nombre de parts qu’ils détiennent.

Pour acheter des parts justement, nul besoin de débloquer un budget similaire à celui d’un achat immobilier en direct. Le prix des parts de SCPI se chiffre le plus souvent en centaines d’euros. Pour réaliser un premier investissement, il suffit d’acheter le nombre minimum requis par la société de gestion. Dans le cas de Wemo One, l’acquisition de 5 parts pour devenir associé de la SCPI et commencer à percevoir des dividendes, après expiration du délai de jouissance.

Commencer à investir dans l’immobilier dès 1 000 € avec Wemo One

Compte tenu de ce prérequis minimum de 5 parts pour une première souscription et d’un prix de part fixé à 200 €, investir dans la SCPI Wemo One est accessible dès 1 000 € seulement. Il s’agit là d’un des placements les plus abordables sur le marché de l’investissement immobilier.

Notez que les sociétés civiles de placement immobilier traitent tous les associés de la même manière, indépendamment du montant de leur investissement au capital. Autrement dit, la distribution de dividendes est identique pour toutes les parts en jouissance. Par exemple, le dividende trimestriel brut du premier trimestre 2025 s’est établi à 5 € par part. Ce montant reste strictement identique pour tous les associés dont les parts sont entrées pleinement en jouissance.

Les dividendes perçus par chacun des associés de la SCPI varient selon le nombre de parts détenues. Pour un associé détenant le minimum de 5 parts, 25 € de dividendes lui ont été distribués au titre des trois premiers mois de 2025. Pour un investisseur ayant acquis 100 parts, avec un placement de 50 000 €, ses dividendes trimestriels atteignent 500 € sur la même période.

Investir dans l’immobilier avec un petit budget grâce aux SCPI

Au-delà du minimum d’investissement requis pour réaliser un premier investissement dans la pierre papier, un placement en SCPI vous aide également à construire votre patrimoine sur le long terme. Et ce, toujours en bénéficiant d’un accès facilité à l’immobilier. En effet, une fois associé, vous pouvez acquérir de nouvelles parts, à votre rythme. Vous pouvez ainsi procéder à des investissements complémentaires selon vos capacités. En règle générale, il suffit d’investir suffisamment pour acheter une nouvelle part.

Si vous en avez la possibilité, vous pouvez même mettre en place des versements programmés, de façon à acquérir de nouvelles parts tous les mois ou tous les trimestres. En ce qui concerne Wemo One, les versements programmés peuvent être instaurés dès 200 € d’investissement, soit le prix d’une seule part.

Pour développer votre patrimoine, vous avez également la possibilité d’opter pour le réinvestissement de vos dividendes SCPI. Comme son nom le suggère, vous investissez alors le montant de vos dividendes dans l’achat de nouvelles parts, plutôt que de les encaisser. Cette méthode a l’avantage de ne pas demander d’effort d’épargne supplémentaire. Mais elle a aussi un inconvénient : vous restez redevable de la fiscalité portant sur les dividendes distribués.

La SCPI Wemo One a dévoilé son bulletin d’information pour le premier trimestre 2025. Zoom sur l’essentiel à retenir au travers de cinq chiffres clés. 

5 € de dividende par part

Pour 2025, la SCPI Wemo One affiche des ambitions élevées. Elle vise notamment un objectif non garanti de taux de distribution de 9,5 %, ce qui la placerait parmi les plus performantes du marché.

À l’issue du premier trimestre 2025, la distribution de dividendes n’est pas en phase avec cet objectif… Elle fait mieux ! En effet, le dividende atteint 5 € bruts par part en jouissance pour les trois premiers mois de l’année. Soit un niveau de distribution légèrement supérieur à l’objectif de 9,5 %, qui correspond à un dividende trimestriel de 4,75 €.

Le dividende trimestriel de 5 € se situe par ailleurs au même niveau que les distributions actées pour chacun des deux derniers trimestres 2024. Pour une part en pleine jouissance sur les trois derniers trimestres, cela correspond à un rendement déjà acquis de 7,5 %.

5,4 millions d’euros investis par les épargnants

Autre chiffre important, soulignant le développement de la jeune SCPI inaugurée il y a près d’un an, Wemo One affiche une collecte de 5,4 millions d’euros au premier trimestre 2025. Cet argent, investi par des épargnants particuliers qui ont acheté des parts de la société civile de placement immobilier sur cette même période, va permettre à la société de gestion de financer de nouvelles acquisitions. De cette façon, les gérants vont pouvoir continuer à développer le patrimoine immobilier de la SCPI, afin de diversifier les sources de revenus locatifs notamment.

La collecte du premier trimestre permet de porter la capitalisation de Wemo One à 18,1 millions d’euros au 31 mars 2025.

4 acquisitions sécurisées

Côté nouvelles acquisitions justement, Wemo One évoque quatre nouveaux investissements en cours de concrétisation dans le bulletin trimestriel d’information. Dans le détail, il s’agit de deux acquisitions en promesse et deux actifs sous exclusivité. Le tout pour un budget global d’investissement de l’ordre de 8 millions d’euros.

Poursuivant la logique de diversification européenne de la SCPI, les actifs se situent en Espagne ainsi qu’en Italie. Il s’agit d’actifs commerciaux et d’un local d’activité. D’après les gérants, ces investissements devraient se concrétiser au deuxième trimestre 2025.

55 % d’immobilier européen

Au 31 mars 2025, 55 % du patrimoine immobilier de Wemo One se situe en Europe hors France. Il s’agit là d’un point important puisque la SCPI à l’ambition de gérer un portefeuille immobilier résolument européen. Plus précisément, les gérants ont placé le curseur à une répartition 75 % Europe / 25 % France d’ici mi-2025.

Compte tenu des investissements en cours du côté de l’Espagne et de l’Italie, cet objectif reste pleinement réalisable d’après la société de gestion.

Une valeur de reconstitution de 215,84 €

Pour finir, la SCPI Wemo One affiche une valeur de reconstitution de 215,84 €. Il s’agit d’un indicateur très important, puisque la valeur de reconstitution correspond à la valeur du patrimoine immobilier, droits inclus, si celui-ci devait être cédé. Lorsque la valeur de reconstitution est supérieure au prix de part, les investisseurs bénéficient d’une décote, puisqu’ils paient moins cher que la valeur réelle du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.

Avec un prix de part fixé à 200 € actuellement, Wemo One fait ainsi partie des SCPI dont le prix de part est le plus décoté sur le marché. La valeur de reconstitution est en effet supérieure de 7,92 % au prix de part, ce qui est un bon signe pour les nouveaux investisseurs. Ce niveau de valorisation s’avère également intéressant puisqu’il permet d’écarter un risque de baisse à court terme.

Contrairement à un investissement locatif classique, l’achat de parts de SCPI permet d’investir progressivement à échéance régulière, avec des versements de quelques centaines d’euros chaque mois. 

Comment investir petit à petit dans l’immobilier avec les SCPI

Pour beaucoup, l’investissement immobilier requiert un budget qui se chiffre en centaines de milliers d’euros. Mais avec les sociétés civiles de placement immobilier, investir dans la pierre peut s’envisager dès quelques centaines d’euros seulement. À titre d’exemple, il suffit de 1 000 € pour devenir associé(e) de la SCPI Wemo One.

Mieux encore, la SCPI vous permet de mettre en place des versements programmés, afin d’investir progressivement dans la croissance de votre patrimoine immobilier. Lorsque la SCPI met en place cette méthode d’investissement, la société de gestion détermine les conditions requises pour instaurer cette épargne immobilière progressive  :

• Montant minimum requis pour chaque versement ;
• Fréquence des versements  : mensuels, trimestriels, semestriels et/ou annuels.

Dans le cas de la SCPI Wemo One, voici les conditions à retenir pour choisir l’investissement progressif :

• Minimum de souscription initiale de 1 000 €, correspondant à l’acquisition de 5 parts  ;
• Versement programmé de 200 € minimum, soit le prix d’une part ; 
• Chaque mois, trimestre, semestre ou année ; 
• Possibilité de choisir le réinvestissement des dividendes. 

Les bonnes raisons de mettre en place l’investissement progressif en SCPI

Comme évoqué, investir en SCPI de manière progressive permet de construire votre patrimoine immobilier petit à petit. Plutôt que de consacrer une grosse somme d’argent ou de financer votre placement à crédit, vous optez pour un effort d’épargne limité et adapté à votre situation. Grâce à vos versements périodiques, vous faites croître votre portefeuille de pierre papier, avec la possibilité de percevoir davantage de dividendes au fil du temps.

L’investissement progressif se montre également flexible pour l’épargnant. Il est en effet possible de moduler le montant des versements programmés dans le temps. Vous pouvez augmenter ou diminuer le montant investi selon vos besoins et vos attentes, sous réserve de respecter le montant minimum requis (200 € pour la SCPI Wemo One).

Il est également possible de changer la périodicité des versements, voire de suspendre temporairement ou définitivement l’investissement progressif. Ainsi, cette méthode d’acquisition de parts de SCPI s’adapte parfaitement à l’évolution de votre situation et vous permet de garder la pleine maîtrise de votre effort d’épargne.

Investir progressivement en SCPI en réinvestissant les dividendes

Pour investir progressivement dans la pierre papier, vous pouvez choisir de mettre en place des versements programmés ou d’activer une option de réinvestissement des dividendes. Comme son nom l’indique, cette option consiste à utiliser les dividendes qui vous reviennent pour acheter de nouvelles parts, plutôt que de les encaisser. Les associé(e)s de la SCPI Wemo One peuvent activer cette option à leur convenance, dès leur première souscription.

Contrairement aux versements programmés, le réinvestissement des dividendes contribue à développer votre patrimoine immobilier sans effort d’épargne supplémentaire. En revanche, vous ne percevez pas de revenus locatifs, ou seulement une partie si vous choisissez un réinvestissement partiel des dividendes. De plus, gardez à l’esprit que vos dividendes de SCPI restent imposables, même s’ils ont été réinvestis. Il y a donc un coût fiscal lié à cette option, qu’il ne faut pas négliger.

Comme l’investissement progressif “classique”, le réinvestissement des dividendes est facilement modulable selon vos besoins. Les conditions peuvent toutefois varier d’une SCPI à une autre.

Depuis la correction immobilière de 2023, le paysage des SCPI a profondément évolué : des SCPI ont dû baisser la valeur de leur part, certaines ont rencontré des problèmes de liquidités, pendant que d’autres ont continué à performer et à collecter. Mais, le fait le plus marquant est le nombre de nouvelles SCPI qui se sont lancées sur le marché en 2024, bien décidées à profiter du « momentum de marché » qu’offrait la baisse des prix de l’immobilier.

Ces dernières ont été nombreuses à afficher des objectifs de taux de distribution supérieurs aux SCPI plus « anciennes » suscitant au passage des mises en garde de la part de certains acteurs sur la corrélation supposée entre rendement élevé et risque accru. Une vision simple, qu’il convient de compléter et nuancer en tenant compte des nouvelles réalités du marché.

Des acquisitions plus intéressantes grâce à la baisse des prix

Premièrement, la hausse des taux d’intérêt a entraîné une correction significative des prix immobiliers, ouvrant des opportunités pour les acteurs capables de les saisir. Les SCPI récentes, peuvent en effet tirer parti de leur capacité à collecter et de leur flexibilité pour acquérir des actifs décotés offrant des rendements attractifs et cela, sans exposer leurs investisseurs à des risques supérieurs ou différents de ceux inhérents à la classe d’actif immobilière.

La diversification joue un rôle clé dans la stratégie des SCPI. Un véhicule d’investissement capable de naviguer entre différentes typologies d’actifs (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.) peut exploiter les inefficiences du marché en se positionnant là où les meilleures opportunités se présentent. Le fait de ne pas être contraint par une typologie d’actifs en particulier permet souvent d’investir de manière plus sélective et d’être opportuniste dans ses choix ce qui peut permettre d’optimiser le couple rendement – risque.

Les SCPI récentes : une gestion plus agile

De plus, un argument souvent oublié, concerne la capacité des jeunes SCPI, de taille plus modeste, à maximiser leur allocation de capital. Moins l’équipe de gestion a de fonds à déployer et plus elle optimise ses choix investissements car elle va être plus sélective. L’inverse peut aussi s’avérer vrai.

Les effets relutifs inhérents au modèle économique des jeunes SCPI méritent d’être pris en compte. En effet, lorsque les fonds sont déployés plus rapidement que le délai d’entrée en jouissance des parts, la performance est mécaniquement améliorée. Il s’agit là d’un levier temporaire de performance qui joue pleinement en début de vie d’une SCPI, lorsque la capitalisation est encore faible.

De même, le recours au crédit à des conditions avantageuses permet d’améliorer le rendement. Emprunter aujourd’hui à 4 % pour acquérir des actifs offrant des rendements, actes en main, de 7 à 8 %, a un effet relutif sur la performance. De plus, les jeunes SCPI peuvent présenter un profil de risque moins marqué car elles n’ont pas d’effets de « stock » avec de l’immobilier acquis sous l’empire des taux bas et donc plus exposé à une décote éventuelle en cas de retournement de conjoncture.

La stratégie du gérant comme vecteur de performance sur le long terme

Le succès d’une SCPI repose avant tout sur la pertinence de la stratégie déployée par son équipe de gestion. Certaines approches démontrent, par exemple, qu’en ciblant des actifs de taille modeste, il est possible de bénéficier de meilleures marges de négociation et d’un positionnement différenciant sur le marché.

En revanche, la capacité de l’équipe de gestion à s’adapter aux nouvelles circonstances de marché est un élément essentiel. Lorsqu’une classe d’actifs est à la « mode », les prix augmentent et les rendements diminuent naturellement. Il revient au gérant de continuer à investir ou non. Ce sont ces choix, qui font le rendement et le risque des porteurs de parts.

Comment bien évaluer le risque d’une SCPI ?

En définitive, un rendement élevé ne signifie pas forcément une prise de risque excessive. Juger une SCPI sur son seul rendement pour conclure qu’elle est plus risquée, sans prendre en compte la logique d’investissement sous-jacente, la philosophie de l’équipe de gestion, la capitalisation, son ancienneté, son patrimoine, constitue un raccourci facile. D’autres indicateurs permettent également d’évaluer le risque. Par exemple, l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part permet de donner une tendance sur la qualité du patrimoine et la capacité de l’équipe de gestion à bien investir.

Loin d’être synonyme d’une prise de risque supérieure à la moyenne du marché, une distribution attractive peut refléter une stratégie d’investissement cohérente sur le long terme et une gestion opportuniste du capital. Il est important de rappeler qu’investir en SCPI, comme tout investissement, comporte des risques qu’il faut bien appréhender en amont. Les récentes fluctuations de marché nous l’ont rappelé.