Les 3 types de SCPI

Il existe trois grandes familles de sociétés civiles de placement immobilier : les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales. Analyse de ces trois variantes et des points essentiels à retenir. 

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

La SCPI de rendement est le modèle le plus connu des épargnants français.

Points principaux à connaître

Une SCPI de rendement se présente comme un véhicule d’investissement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, etc.). En résumé, les épargnants particuliers investissent dans des parts de la société. Ce faisant, ils deviennent porteurs de parts de la SCPI, ce qui leur donne droit au versement de dividendes.

La SCPI de rendement se distingue en effet par son objectif de distribution de revenus locatifs. La société détient les immeubles acquis avec l’épargne des porteurs de parts et ces actifs sont loués à des entreprises, le plus souvent. Ils génèrent donc des loyers, qui sont reversés aux porteurs de parts en contrepartie de leur investissement.

Ces revenus locatifs constituent la grande majorité des dividendes versés tous les mois ou tous les trimestres. Le cas échéant, les dividendes peuvent comprendre une partie de revenus financiers ou de plus-values enregistrées à la revente d’un actif.

La distribution de dividendes est la clé de voûte de l’investissement en SCPI de rendement. Elle est restituée sous la forme du taux de distribution, qui compare le montant du dividende annuel brut avec le prix de part de la SCPI au 1er janvier de la même année. Cet indicateur permet de mesurer le rendement d’une SCPI et de les comparer entre elles.

En moyenne, le taux de distribution des SCPI s’établit autour de 4 à 5 %. À titre de comparaison, la SCPI Wemo One vise un objectif de 7,5 % par an sur le long terme. Cet objectif n’est pas garanti et la distribution de dividendes peut varier positivement ou négativement d’une année sur l’autre.

Les avantages des SCPI de rendement

En tant que placement immobilier, la SCPI de rendement bénéficie de multiples avantages :

• Accessibilité dès quelques centaines d’euros : par exemple, il suffit de placer 1 000 € pour une première souscription de parts de la SCPI Wemo One.
• Investissement immobilier sans gestion : toute la gestion immobilière (acquisition des immeubles, rapports locatifs, travaux, etc.) est prise en charge par les gérants de la SCPI.
• Diversification : au lieu d’investir dans un seul investissement locatif, vous placez votre épargne dans un patrimoine de plusieurs immeubles localisés en France et/ou en Europe.
• Revenus complémentaires : votre placement vous rapporte des dividendes, versés tous les trimestres la plupart du temps, de façon à compléter vos revenus, notamment durant la retraite.

En face de ces avantages, il faut rappeler que les SCPI de rendement présentent un risque de perte en capital. Les rendements ne sont pas garantis et peuvent évoluer en fonction de la qualité de la gestion de la SCPI et les marchés immobiliers.

Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?

Plus rares sur le marché de la pierre papier, les SCPI de plus-value poursuivent une philosophie d’investissement différente. Elles ne cherchent pas à générer des revenus locatifs pour les investisseurs. Elles se focalisent plutôt sur l’acquisition d’un patrimoine immobilier appelé à se valoriser avec le temps. De cette manière, la valeur du prix de part peut augmenter et l’investisseur pourra potentiellement encaisser une plus-value à la revente des parts.

Autre différence fondamentale avec les SCPI de rendement : les SCPI de plus-value, ou SCPI de capitalisation, investissent dans l’immobilier résidentiel. Plus spécifiquement, elles ciblent des immeubles de logement et des biens affichant une décote de prix. Il peut s’agir par exemple de biens en nue-propriété ou de logements en viager. À terme, ces investissements doivent prendre de la valeur, ce qui contribuera à l’augmentation du prix de part.

Avec de telles caractéristiques, les SCPI de plus-value ne répondent pas aux mêmes objectifs que les SCPI de rendement. Elles ne sont pas adaptées à l’investisseur qui cherche à encaisser un retour sur investissement régulier sous forme de dividendes. Elles se prêtent davantage à un placement à long terme, avec la perspective de réaliser une plus-value potentiellement conséquente à la sortie. Pour autant, ce gain potentiel n’est pas garanti et ces SCPI de plus-value présentent un risque de perte en capital.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Pour finir ce tour d’horizon des trois types de SCPI, il faut se pencher sur le cas des SCPI fiscales. Cette variante se distingue significativement des SCPI de rendement et des SCPI de plus-value.

En effet, un atout majeur des SCPI fiscales réside sur l’avantage fiscal qu’elles procurent. Elles bénéficient d’un mécanisme de défiscalisation immobilière, comme le déficit foncier, les lois Denormandie ou Malraux ou, jusqu’à sa disparition, le dispositif Pinel. En achetant des parts de la SCPI, vous pouvez profiter du mécanisme de défiscalisation, votre avantage fiscal étant calculé en fonction de votre investissement dans la société civile de placement immobilier.

Comme pour les autres SCPI, vous profitez de l’absence de gestion de votre investissement immobilier, celle-ci étant déléguée à la société de gestion qui pilote la SCPI fiscale. Cela inclut, dans ce cas, le respect des conditions requises pour bénéficier du dispositif de