Depuis la correction immobilière de 2023, le paysage des SCPI a profondément évolué : des SCPI ont dû baisser la valeur de leur part, certaines ont rencontré des problèmes de liquidités, pendant que d’autres ont continué à performer et à collecter. Mais, le fait le plus marquant est le nombre de nouvelles SCPI qui se sont lancées sur le marché en 2024, bien décidées à profiter du « momentum de marché » qu’offrait la baisse des prix de l’immobilier.
Ces dernières ont été nombreuses à afficher des objectifs de taux de distribution supérieurs aux SCPI plus « anciennes » suscitant au passage des mises en garde de la part de certains acteurs sur la corrélation supposée entre rendement élevé et risque accru. Une vision simple, qu’il convient de compléter et nuancer en tenant compte des nouvelles réalités du marché.
Des acquisitions plus intéressantes grâce à la baisse des prix
Premièrement, la hausse des taux d’intérêt a entraîné une correction significative des prix immobiliers, ouvrant des opportunités pour les acteurs capables de les saisir. Les SCPI récentes, peuvent en effet tirer parti de leur capacité à collecter et de leur flexibilité pour acquérir des actifs décotés offrant des rendements attractifs et cela, sans exposer leurs investisseurs à des risques supérieurs ou différents de ceux inhérents à la classe d’actif immobilière.
La diversification joue un rôle clé dans la stratégie des SCPI. Un véhicule d’investissement capable de naviguer entre différentes typologies d’actifs (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.) peut exploiter les inefficiences du marché en se positionnant là où les meilleures opportunités se présentent. Le fait de ne pas être contraint par une typologie d’actifs en particulier permet souvent d’investir de manière plus sélective et d’être opportuniste dans ses choix ce qui peut permettre d’optimiser le couple rendement – risque.
Les SCPI récentes : une gestion plus agile
De plus, un argument souvent oublié, concerne la capacité des jeunes SCPI, de taille plus modeste, à maximiser leur allocation de capital. Moins l’équipe de gestion a de fonds à déployer et plus elle optimise ses choix investissements car elle va être plus sélective. L’inverse peut aussi s’avérer vrai.
Les effets relutifs inhérents au modèle économique des jeunes SCPI méritent d’être pris en compte. En effet, lorsque les fonds sont déployés plus rapidement que le délai d’entrée en jouissance des parts, la performance est mécaniquement améliorée. Il s’agit là d’un levier temporaire de performance qui joue pleinement en début de vie d’une SCPI, lorsque la capitalisation est encore faible.
De même, le recours au crédit à des conditions avantageuses permet d’améliorer le rendement. Emprunter aujourd’hui à 4 % pour acquérir des actifs offrant des rendements, actes en main, de 7 à 8 %, a un effet relutif sur la performance. De plus, les jeunes SCPI peuvent présenter un profil de risque moins marqué car elles n’ont pas d’effets de « stock » avec de l’immobilier acquis sous l’empire des taux bas et donc plus exposé à une décote éventuelle en cas de retournement de conjoncture.
La stratégie du gérant comme vecteur de performance sur le long terme
Le succès d’une SCPI repose avant tout sur la pertinence de la stratégie déployée par son équipe de gestion. Certaines approches démontrent, par exemple, qu’en ciblant des actifs de taille modeste, il est possible de bénéficier de meilleures marges de négociation et d’un positionnement différenciant sur le marché.
En revanche, la capacité de l’équipe de gestion à s’adapter aux nouvelles circonstances de marché est un élément essentiel. Lorsqu’une classe d’actifs est à la « mode », les prix augmentent et les rendements diminuent naturellement. Il revient au gérant de continuer à investir ou non. Ce sont ces choix, qui font le rendement et le risque des porteurs de parts.
Comment bien évaluer le risque d’une SCPI ?
En définitive, un rendement élevé ne signifie pas forcément une prise de risque excessive. Juger une SCPI sur son seul rendement pour conclure qu’elle est plus risquée, sans prendre en compte la logique d’investissement sous-jacente, la philosophie de l’équipe de gestion, la capitalisation, son ancienneté, son patrimoine, constitue un raccourci facile. D’autres indicateurs permettent également d’évaluer le risque. Par exemple, l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part permet de donner une tendance sur la qualité du patrimoine et la capacité de l’équipe de gestion à bien investir.
Loin d’être synonyme d’une prise de risque supérieure à la moyenne du marché, une distribution attractive peut refléter une stratégie d’investissement cohérente sur le long terme et une gestion opportuniste du capital. Il est important de rappeler qu’investir en SCPI, comme tout investissement, comporte des risques qu’il faut bien appréhender en amont. Les récentes fluctuations de marché nous l’ont rappelé.